央广网北京4月1日消息（记者 王兴亮）国内领先的住宅开发商万科（000002.SZ）3月31日晚披露了2024年度业绩。报告期内，公司营收为3431.76亿元，同比下降26.32%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.78亿元，由盈转亏。这是万科的营收连续第二年下滑，也是万科自1991年在A股上市以来的首次年度亏损。
“公司销售显著下降，出现大额亏损，流动性承压……”在致股东信中，万科坦言，2024年对其而言，是异常艰难的一年。
不过万科对未来依然充满信心。“在政策引导和支持下，我们相信行业已经度过了最困难的时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道上来。”万科方面在当日举行的分析师会议上如是表示。
经营性现金流连续16年为正
自2022年创下历史最高纪录5038亿元后，万科的营收先是在2023年度跌至4657亿元，如今则是下滑至2024年度的3000亿“档位”。
分业务类型看，万科2024年度的营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为3010.3亿元，占比 87.7%；来自物业服务的营业收入为331.3亿元，占比9.7%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率3.5%，较2023年下降7.6个百分点；物业服务毛利率13.21%，较2023年下降1.75个百分点。
与房地产开发业务销售下滑不同的是，万科的物业服务、租赁住宅两大业务营收展现增长态势。物业服务方面，万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9%；租赁住宅业务实现营业收入37.02 亿元，同比增长7%。
资金方面，万科全年实现经营性现金净流入38.0亿元，连续16年为正。截至2024年末，该公司持有货币资金881.6亿元。
市场较为关注的负债方面，年报显示，截至2024年末，万科的资产负债率为73.66%，较2023年末上升0.44个百分点，净负债率上升25.94个百分点至80.60%。该公司的有息负债合计3612.8亿元，占总资产的比例为28.1%。 其中，一年内到期的有息负债为1582.8亿元，占比43.8%；一年以上有息负债2030.0亿元，占比56.2%。
巨压之下，万科制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，通过瘦身健体、聚焦主业、全力自救，取得一定进展。在经营端，2024全年交付超过18万套房子；实现销售金额2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持100%以上；大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元， 回收现金超百亿。
在融资端，万科继续获得银行体系的大力支持，2024年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，较2023年下降37个基点。经营性物业贷落地293亿元，白名单项目申报178个。2024年，万科还完成了93亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付。
认为房地产行业已度过最困难时期
虽然万科在各方支持下积极开展自救，但风险并未彻底化解，最终导致2024年业绩出现大幅亏损。该公司创下的A股上市公司持续盈利最长年限的纪录也被自身打破。
对于业绩亏损的主要原因，万科解释称，一是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022 年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
二是新增计提了存货跌价准备和信用减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，万科按照审慎原则，报告期对部分项目计提存货跌价准备 81.4 亿元（含非并表项目计提10.8亿元）。此外，公司部分应收款存在回收风险，因此合计计提信用减值 264.0亿元。但万科表示，公司仍将全力清收，降低损失。
三是部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，万科对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。此外，还有部分非主业财务投资出现亏损。
万科反思表示，公司业绩亏损既有外因也有内因。当房地产市场供求关系发生重大变化，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能及时转型等问题，管理和风控机制也未能跟上业务和组织发展的需要，导致经营陷入被动。这些长期发展过程中积累的问题正在逐步消化，但彻底化解仍需要时间。
不过，在当天举行的分析师会议上，万科管理层透露，在各方支持下，公司迎来多项积极进展，生产经营稳定，偿债工作有序推进，2025 年一季度到期公开债均已完成兑付。
“2025 年，伴随着政策东风和市场信心的恢复，公司将抓紧未来机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换，推动万科重回健康发展轨道。”万科管理层表示。
对于楼市后续走势，万科方面也给出了自己的判断：市场方面，需求回升的基础已经牢固。去年9 月底一揽子支持政策出台后，行业信心受到提振，市场持续回暖。供给端方面，2025年土地和商品房盘活力度加大，速度加快，行业造血、回血能力将显著增强。土地市场方面，市场回暖和政策支持让企业更有信心，拿地情况有了显著的好转，促进后续成交和投资的回升。
“在政策引导和支持下，我们相信行业已经度过了最困难的时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道上来。”万科方面表示。
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